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離婚による任意売却
マイホームのローンを支払っている状態での離婚。
お互いもう住む予定がないという場合には、住宅ローンへの対策やマイホームをいつ処分するか？という問題が出てきます。
離婚後は、お互いに会いたくないという方がほとんどで、住宅ローンへの対策や売却に支障が出るケースが多い為です。
① 所有者、債務者ともに夫のみで、連帯保証人がいないケース
※ 原則として離婚前、離婚後どちらでも大丈夫ですが、財産分与の問題が生じる場合には、離婚前の方が望ましい。
② 夫婦の共有名義、夫婦で連帯債務や夫婦の一方が連帯保証人となっているケース
※ 離婚前の方が望ましい。離婚後は、連絡がつかなくなるケースもあり、住宅ローンへの対策や売却が困難となってしまいます。
（１）売却の方法（通常売却？ 任意売却？）
ご自宅を処分する場合には、主に３通りの方法があります。
その方法は、「①通常売却」「②任意売却」「③競売」です。
① 通常売却は、以下の２通り
【パターン１】
自宅を売却することにより、住宅ローン全額の返済が出来る場合
通常、自宅購入時に頭金を相当額入れた方が該当します。
【パターン２】
自己資金と売却代金で住宅ローン全額の返済が出来る場合
親族からの援助をしてもらえる方も該当します。
② 任意売却は以下の１通りです。
自宅を売却しても、住宅ローン全額の返済が出来ない場合
頭金をあまり入れなかった場合などが該当します。
③ 競売について
住宅ローンを借り入れると、抵当権という担保権がご自宅に設定されます。これは、「支払わなくなったら、自宅を売却して、住宅ローンを回収しますよ」というものです。
支払いが出来ない状態で、ほっておくと銀行は、強制的に売却をして、ローンを回収する手続きを開始します。これを「競売」と言います。
通常は、住宅ローンが残っている状態ですと、一般の売却ができず、競売以外に方法は無いのですが、この競売を回避する方法として、「任意売却」があります。
「任意売却」は、銀行等の債権者と話し合うことによって、抵当権という担保権を解除してもらい、競売によらずに、不動産を売却する方法です。
（２）住宅ローンへの対応について
① 連帯保証人から外れたい
連帯保証人は、主債務者が支払わなくなった場合、代わりに支払う義務を負います。この保証は責任が重く、現在の法律では、回避する方法はありません。
この連帯保証人の責任を解除する方法は連帯保証人ではなくなる事ですが、大きく分けて以下の３つの方法があります。
１．主債務者に他の金融機関で借換えを行ってもらう。
２．他の人に保証人になってもらう。もしくは、別の不動産を担保にしてもらい連帯保証人をはずしてもらう。
３．住宅ローンを一括完済する。
※ 現在の住宅ローンは、基本的に連帯保証人が不要です。しかし、夫の収入のみでは、住宅ローンが通らない為、妻に連帯保証人となってもらうというケースがほとんどである為、夫単独での借換や連帯保証人の変更は難しいのが実情です。
② 連帯債務を解除したい
連帯債務とは、連帯保証よりも責任が重い制度で、連帯して債務者になるというものです。
主債務者が支払えなくなった場合に義務を負う、連帯保証とは違い、住宅ローンの返済義務を一緒に負うことになります。
こちらも、連帯保証と同様の方法で、解除することはできますが、連帯保証と同様に、、借換や変更は難しいのが実情です。
（３）連帯保証人がいるが任意売却できますか？
連帯保証人がいる場合でも任意売却をすることはできます。ただし、連帯保証人の同意が必要となります。
これは、債権者（銀行など）が、連帯保証人から「私は、担保物件（自宅など）の価値が債務額（住宅ローン額など）を超えていたから保証したのであって、こんな安い価格で売却されたのでは残債の保証は出来ません。」といったクレームを避けるためです。
したがって、連帯保証人と連絡が取れないというようなケースでは、任意売却は、出来なくなってしまいます。
なお、主債務者が自己破産をしても、保証債務は免除されませんので、連帯保証人も併せて債務整理手続きが必要となります。
※ 当社は、司法書士いえまち法務が運営しておりますので、離婚後の奥様との交渉や、債務整理手続きの説明、ご依頼も併せてご提案できます。
